Scheidung mit Liegenschaft in der Schweiz –

Suchen Sie einen Anwalt für Ihre Scheidung? Wollen Sie wissen wer nach der Scheidung die Wohnung bzw. die Liegenschaft behalten darf?

Rechtsanwälte Scheidung mit Liegenschaft

Inhaberin und Anwältin S. Wittibschlager
Inhaberin der Kanzlei und Anwältin S. Wittibschlager
Meine Kanzlei hat ihren Sitz im Herzen von Zürich. Ich und mein Team beraten und vertreten Sie bei komplexen Scheidungen mit grossen Vermögen und Liegenschaften.

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Welche Konsequenzen hat die Scheidung für die Liegenschaft der Eheleute? Wer muss aus der Immobilie ausziehen und sein Miteigentum verkaufen? Bei der Scheidung in der Schweiz findet neben der Festsetzung über den Unterhalt, der elterlichen Sorge und der Obhut über die Kinder, dem Vorsorgeguthaben auch die Aufteilung der Vermögensgüter der Eheleute, die güterrechtliche Auseinandersetzung statt. Zu den Vermögensgütern gehören insbesondere auch die gemeinsame Liegenschaft der Eheleute, die im Rahmen der Scheidung aufgeteilt werden muss. Wie ist die güterrechtliche Teilung des Hauses während der Scheidung vorzunehmen? Spielen Kinder bei der Aufteilung des gemeinsamen Hauses eine Rolle? 

Gerne informieren wir Sie über die Aufteilung Ihrer Immobilie in einem persönlichen Beratungsgespräch. 

Was passiert bei der Scheidung mit der gemeinsamen Liegenschaft?

Unterstehen die Ehegatten dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung, findet sowohl bei der strittigen Scheidung  als auch bei einer einvernehmlichen Scheidung eine Teilung des Vermögens im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung statt. Festzuhalten ist demnach, dass der Güterstand der Eheleute bei der Scheidung entscheidend für die Zuteilung der Liegenschaft ist. Wie die Vermögensaufteilung und somit auch die Aufteilung der Immobilie erfolgt, hängt von dem Güterstand der Eheleute zum Zeitpunkt der Scheidungseinreichung, der Art des Eigentums an der Liegenschaft und des Kreditvertrags ab. In der Schweiz gibt es drei verschiedene Güterstände, nämlich die Errungenschaftsbeteiligung, die Gütertrennung und die Gütergemeinschaft. Die Errungenschaftsbeteiligung gilt immer dann in der Schweiz, wenn die Ehegatten nicht durch einen Ehevertrag einen anderen Güterstand wie die Gütertrennung oder die Gütergemeinschaft vereinbart haben. Neben dem Güterstand ist auch die Eigentumsform über die Liegenschaft, das Alleineigentum,  Miteigentum oder Gesamthandeigentum ausschlaggebend für die Aufteilung der Liegenschaft bei der Scheidung. 

Vermögensteilung bei der Scheidung – ist der Güterstand entscheidend?

Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung während der Scheidung ist für die Entscheidung, wer das gemeinsame Haus erhält, neben dem Güterstand auch die Eigentumsform ausschlaggebend. Das Haus kann bei der Scheidung im Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamthandeigentum der Ehegatten stehen. 

In der Schweiz existieren drei unterschiedliche Güterstände. Sofern die Ehegatten keinen Ehevertrag während der Ehe abgeschlossen haben, unterstehen sie dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. beim Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung fällt die gemeinsame Immobilie der Eheleute bei der Scheidung zu den Errungenschaften. Jeder Ehepartner hat damit einen hälftigen Anspruch auf die Liegenschaft. Über die Aufteilung der Liegenschaft müssen sich die Eheleute allerdings ggf. mit Hilfe des Gerichts einigen. Gibt es Unterschiede bei der Aufteilung der Liegenschaft beim Güterstand der Gütertrennung oder der Gütergemeinschaft? 

Scheidung – gemeinsame Liegenschaft beim Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung

Sofern kein Ehevertrag existiert, gilt bei den Ehegatten der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. 

Der Güterstand der Eheleute kann nur durch einen Ehevertrag oder durch das Gericht im Rahmen des Eheschutzverfahrens geändert werden. Beim Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung findet im Rahmen der Scheidung die güterrechtliche Auseinandersetzung statt. Dabei werden die Vermögenswerte der Ehegatten in die Kategorie des Eigenguts und der Errungenschaften aufgeteilt. Unter das Eigengut fallen alle diejenigen Vermögenswerte der Ehegatten, welche bereits vor der Ehe im Eigentum der Ehepartner standen oder während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung angefallen sind. Unter die Errungenschaft werden alle Vermögensgüter gezählt, welche die Ehepartner während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet und verdient haben. Eine Liegenschaft ist dann eine Errungenschaft, wenn die Eheleute diese während der Ehe gemeinsam mit gemeinsamen Mitteln erworben haben. Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung beim Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung nimmt jeder Ehegatte seine Vermögenswerte, sein Eigengut zurück, das sich im Besitz des anderen Ehegatten befinden. Errungenschaften werden grds. hälftig geteilt. 

Bei einer Errungenschaftsbeteiligung muss in einem ersten Schritt der Verkaufswert der Liegenschaft zum Stand der Scheidung ermittelt werden, wenn beide Ehegatten den gleichen Miteigentumsanteil an der Immobilie besitzen. Bei Uneinigkeit über den Verkaufspreis muss durch das Gericht ein objektives Sachverständigengutachten angefordert werden. nach der Ermittlung des genauen Verkaufspreises kann der andere Ehegatte durch eine Ausgleichszahlung in Höhe des hälftigen Verkaufspreises abzüglich der bestehenden Hypothek auseinandergesetzt werden.

Scheidung – gemeinsame Liegenschaft bei einer Gütergemeinschaft

Der Güterstand der Gütergemeinschaft wird mittels Ehevertrag, welcher der notariellen Beurkundung bedarf, vereinbart. Leben die Eheleute im Güterstand der Gütergemeinschaft wird das Vermögen in das Eigengut des Ehemanns, das Eigengut der Ehefrau und das Gesamtgut aufgeteilt. Die Einkünfte und das gemeinsame Vermögen können von beiden Eheleuten nur zusammen verwaltet werden, wie bei der Erbengemeinschaft. Gehört die Immobilie zum Gesamtgut der Eheleute, müssen sich diese bei einer Scheidung einigen, wer die Liegenschaft erhalten soll, sofern im Ehevertrag keine Regelung getroffen worden ist. 

Scheidung – gemeinsame Liegenschaft bei einer Gütertrennung

Auch der Güterstand der Gütertrennung muss durch eine  Ehevertrag durch die Ehegatten während der Ehe gewählt werden. Bei der Gütertrennung werden die Vermögensmassen beider Ehegatten getrennt, ein gemeinsames Eigentum gibt es nicht. Bei der Scheidung findet aus diesem Grund keine güterrechtliche Auseinandersetzung statt. Ausnahmsweise kann dem andere Ehegatten an der Liegenschaft des anderen Ehegatten dennoch ein Wohnrecht zustehen, sofern die Eheleute gemeinsame Kinder haben und die Liegenschaft die Familienimmobilie während der Ehe dargestellt hatte.

Ebenso wie die Gütergemeinschaft kann auch die Gütertrennung nur durch einen Ehevertrag vereinbart werden. Beim Güterstand der Gütertrennung gehören die jeweiligen Vermögenswerte den einzelnen Ehepartnern und ein gemeinsames Vermögen gibt es faktisch nicht. Ist ein Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie, bleibt das Haus nach der Scheidung in seinem Besitz.

Eine Ausnahme besteht nur bei der Scheidung mit Kindern und Haus. Je nach Situation kann der Nichteigentümer einen Anspruch auf Wohnrecht haben.

Gütertrennung: Bei der Gütertrennung gehören alle Vermögensgegenstände entweder dem Ehemann oder der Ehefrau, gemeinsames Eigentum gibt es nicht. Die Immobilie gehört in diesem Fall daher während der Ehe und auch im Falle einer Scheidung nur einem der Ehegatten.

Gemeinsame Liegenschaft – wie können sich die Eheleute bei der Scheidung entscheiden?

Am kostengünstigsten ist ein Konsens der Eheleute über die gemeinsame Liegenschaft nach der Scheidung. Sofern sich die Eheleute darüber einig sind, wer die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung behalten darf, kann diese Regelung durch einen Anwalt für Familienrecht in einer Scheidungskonvention fixiert werden. Nur bei Streitigkeiten über das Haus, muss der Richter entscheiden. Dementsprechend kann sich die Scheidung nur allein wegen der güterrechtlichen Auseinandersetzung bezüglich der Liegenschaft hinziehen, was natürlich die Kosten der Scheidung in die Höhe treiben kann. Allerdings kann das Gericht auch die Versteigerung der Immobilie anordnen, wodurch der Verkauf der Liegenschaft gerichtlich erzwungen wird. Bei einem Hausverkauf gestaltet sich die Aufteilung am unkompliziertesten, da der Erlös z.B. je nach Güterstand und Finanzierung des Hauses hälftig geteilt werden kann. Bei der Gesamthand und beim Vorliegen eines Gesellschaftervertrages sind entsprechend die dort getroffenen Vereinbarungen einzuhalten.

Welche Möglichkeiten gibt es neben dem Verkauf der gemeinsamen Liegenschaft bei der Scheidung?

• Hausverkauf nach der Scheidung
• Versteigerung der Liegenschaft nach der Scheidung
• Übertragung der Liegenschaft auf einen Ehegatten
• Liegenschaft verbleibt im Eigentum beider Ehegatten

Im Rahmen der Scheidung ist der Verkauf der Liegenschaft nur eine mögliche Variante. Können sich die Ehegatten nicht einigen, wer die Immobilie nach der Scheidung behalten darf, kann auch die Versteigerung durch das Gericht angeordnet werden. Allerdings ist diese Alternative nicht empfehlenswert, da bei der normalen Versteigerung der Immobilie im Normalfall ein geringerer Kaufpreis erzielt wird, als bei einem Bieterverfahren, das sich insbesondere für hochwertige Immobilien eignet. Bei der Durchführung eines Bieterverfahrens können sich die Ehegatten zudem durch einen Immobilienmakler beim Hausverkauf unterstützen lassen. 

Neben dem Hausverkauf kann aber auch die gemeinsame Liegenschaft nach der Scheidung auf einen der Ehegatten übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Ehegatten den Hypothekarzins sowie die Amortisation alleine finanzieren kann und die Bank mit der Übertragung des Kreditvertrages auf ihn einverstanden ist.

Gar nicht so selten entscheiden sich die Eheleute nach der Scheidung, das Haus gemeinsam zu behalten. Allerdings ist auch bei dieser Variante entscheidend, dass die Ehepartner die Hypothekarraten gegenüber dem Bankinstitut nachkommen können. Wegen der Gesamtschuldnerhaftung sind beide Ehegatten auch weiterhin gemeinsam verpflichtet, ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nach der Scheidung zu erfüllen. Sie haften hierbei nicht nur hälftig, sondern für gesamthaft für den gesamten Schuldbetrag, auch wenn der Ex-Partner nicht mehr leistungsfähig ist. 

Welche Eigentumsformen an einer Liegenschaft gibt es?

Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung der Immobilie bei der Scheidung sind der Güterstand, die Art des Eigentums an dem Haus und das bestehen einer Hypothek entscheidende Faktoren. Daneben ist aber auch die Eigentumsform an der Liegenschaft eine tragende Rolle.

Als Eigentumsformen werden das Alleineigentum, das Miteigentum und das Gesamthandseigentum unterschieden.

Haus im Miteigentum bei der Scheidung

In der Regel wird die Liegenschaft von den Ehepartner gemeinsam gekauft,  so dass die Ehepartner an der Liegenschaft Miteigentümer sind. Jeder der Ehepartner kann über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen. Die Miteigentumsanteile sind im Grundbuch mit einer Eigentumsquote von 1/2 – 1/2  eingetragen. Unerheblich ist hierbei die Tatsache, wer und in welcher Höhe die Liegenschaft mit welchen Mitteln finanziert hat. Sofern die Ehegatten diesbezüglich eine abweichende Vereinbarung treffen möchten, können sie eine Miteigentumsquote von beispielsweise 40 / 60 im Grundbuch eintragen lassen. Dies hat auch Auswirkungen auf die Scheidung, da demzufolge die Hypothek und der Verkaufsgewinn entsprechend aufzuteilen sind.

Haus im Gesamteigentum bei der Scheidung

Wurde die Immobilie im Gesamteigentum durch beide Ehegatten erworben, gehört das Haus beiden Ehepartnern als gemeinsames Eigentum. Das Gesamteigentum kann durch einen Vertrag oder durch eine Gesetzesvorschrift begründet werden. Die gesetzliche Definition ist in Art. 652 ff. ZGB geregelt. Beim Gesamteigentum liegt gemeinschaftliches Eigentum der Eheleute ohne Quotenteilung. Es müssen die Eheleute als Eigentümer damit nicht wie beim Miteigentum nach Bruchteilen im Grundbuch eingetragen werden. Beim Gesamteigentum können die Ehegatten nur einstimmig über die Liegenschaft verfügen. Für Hypothekenschulden haften die Eigentümer beim Gesamteigentum solidarisch. Die Bank kann sich daher wahlweise nur an den Ehemann oder nur an die Ehefrau wenden, um die Schulden einzutreiben. Im Unterschied zum Miteigentum haben die Eheleute keinen Teilungsanspruch. Beim Miteigentum haben Sie als Miteigentümer jederzeit das Recht, die Teilung des Miteigentums zu verlangen. Die Ehegatten können in solch einer Situation beispielsweise die Immobilie verkaufen oder einer der beiden übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen. Für Gesamteigentümer sieht das Gesetz keinen Teilungsanspruch vor. Nur wenn ein Aufhebungsgrund eintritt, wie zum Beispiel bei einer Scheidung, können Sie das Gesamteigentum an der Immobilie aufheben lassen.

Haus im Alleineigentum bei der Scheidung

Beim Alleineigentum gehört das Haus nur einem Ehegatten. Bei der Scheidung hat der andere Ehepartner keinen Anspruch auf die teilung der Liegenschaft im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung. Der andere Ehegatte kann ggf. nur ein befristetes Wohnrecht beanspruchen. Ausnahmsweise hat der andere Ehegatte einen Anspruch auf Mehrwertauszahlung, wenn er während der Ehe Errungenschaft in die Immobilie einbezahlt hat und sich dadurch der Wert erhöht hat. In diesem Fall hat der Ehepartner Anspruch auf die Hälfte des Mehrwerts bei der Scheidung.

Welche Regelung gilt beim Kreditvertrag nach der Scheidung oder Trennung?

Die Mehrheit aller in der Schweiz gekauften Häuser wird mit Hilfe eines Kreditvertrages gekauft. In vielen Fällen ist die Liegenschaft bei einer Scheidung noch nicht abbezahlt. Was aber passiert mit der Hypothek nach der Trennung der Parteien? Welcher Ehegatte bezahlt den Hypothekarzins weiter und wer darf in der Liegenschaft wohnen bleiben? Steht die Liegenschaft in beiderseitigen Eigentum der Eheleute, lautet der Kreditvertrag meist auf beide Parteien. Die Eheleute haften damit gemeinsam als Solidarschuldner für die Hypothek der Liegenschaft. Beide Ehegatten stehen mithin unabhängig ihrer Trennung  in der Schuld, den Hypothekarzins an die Bank zu bezahlen. Die Bank kann von jedem Ehegatten den ganzen Hypothekarzins. Dies bedeutet, dass beide Parteien für die gesamte Hypothek haftbar sind – und zwar unabhängig von ihren jeweiligen finanziellen Mitteln. Die Konsequenz für die Scheidung ist, dass die Bank frei wählen kann, von wem sie den geschuldeten Hypothekarkredit und die fälligen Zinsen einfordert. Nicht immer ist die Bank damit einverstanden, einen der Ehegatten aus dem Hypothekarvertrag zu entlassen. Insbesondere dann nicht, wenn die Einkommensverhältnisse eines der Ehegatten begrenzt sind und für die Abzahlung der Hypothek nicht ausreichen. In der Schweiz gilt nämlich die Regel, dass Hypothekarnehmer maximal einen Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens für die Wohnkosten aufwenden dürfen (Tragbarkeitsregel).  Aber auch die vorzeitige Auflösung des Hypothekarvertrags bei der Scheidung kann die Eheleute teuer zu stehen kommen. In der Regel fällt nämlich in aller Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an, die sich an der verbleibenden Laufzeit bis zum regulären Ende der Hypothek sowie am aktuellen Zinsniveau und dem Zinsniveau bei Abschluss der Hypothek orientiert. Hier ist meist eine mögliche Lösung die Übernahme der Hypothekarzinsen durch den besser verdienenden Ehegatten, der wiederum ein Recht auf Nutznießung oder Wohnrecht zugewiesen erhält. Lassen Sie sich von uns als Anwälte für Familienrecht beraten, um möglichst finanzielle Belastungen vorweg zu vermeiden.

Trotz Alleineigentum nach der Scheidung – wann hat der andere Ehegatte mit Kind ein Wohnrecht? 

Sofern sich die Ehegatten nicht einigen können, wer nach der Scheidung die gemeinsam erworbene Liegenschaft behalten darf, muss darüber das Gericht entscheiden. Im Streitfall wird die gemeinschaftliche Sache nach gerichtlicher Anordnung entweder körperlich geteilt oder versteigert. Ergänzend sieht das Gesetz zum Familienrecht vor, dass der Ehegatte, der ein überwiegendes Interesse nachweist, den gemeinschaftlichen Vermögenswert, also das Haus, gegen Entschädigung des andern Ehegatten ungeteilt zugewiesen erhalten kann. Zudem muss dieser Ehegatte nachweisen, dass die Bank mit seiner alleinigen Übernahme des Kreditvertrages einverstanden ist.

Liegenschaft wurde aus dem Eigengut eines Ehegatten finanziert

Oft fragen uns die Kunden, ob auch dann die eheliche Liegenschaft im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung bei der Scheidung geteilt werden muss, wenn die Immobilie ausschliesslich aus dem Eigengut eines der Ehegatten finanziert worden ist. Wurde das während der Ehe gekaufte Haus rein aus dem Eigengut wie einer Erbschaft des einen Ehegatten bezahlt, muss dieses Haus nicht bei der Scheidung geteilt werden. Allerdings ist hier die Beweisregelung dergestalt, dass der Ehegatte beweisen muss, dass die Immobilie durch sein Eigengut finanziert worden ist. geht dieser beweis fehl, wird Errungenschaft mit der Konsequenz der Güterteilung der Immobilie angenommen.

Muss das gemeinsame Haus bei der Scheidung verkauft werden?

Sofern einer der Ehegatten auch nach der Scheidung das gemeinsame Haus alleine finanzieren kann, muss die Liegenschaft nicht verkauft werden. Dieser Ehegatte muss grundsätzlich mit dem finanzierenden Bankinstitut eine Abmachung darüber treffen, dass er nach der Scheidung die Hypothek alleine übernimmt und der andere Ehegatten aus dem Kreditvertrag entlassen wird. Zudem sollte zwischen den Ehegatten eine Einigung darüber stattfinden, ob und in welcher Höhe der das Haus übernehmende Ehegatten den anderen Ehepartner ausbezahlt. Auch ist anzuraten eine Abmachung zu treffen, wer nach der Scheidung in der Liegenschaft wohnen bleibt, insbesondere wenn gemeinsame Kinder dort aufgewachsen sind und noch in die Schule gehen. Natürlich kann auch nach der Scheidung die Immobilie weiterhin im Miteigentum der Eheleute verbleiben. In diesem Fall muss der Ehegatte, der weiterhin im Haus leben bleibt, dem anderen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung als Miete bezahlen. Wichtig ist für diesen Fall schriftlich zu fixieren, wer und in welcher Höhe die Hypothekarraten bei der Bank abzahlt.

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Liegenschaft gehört zum Eigengut eines Ehegatten – Was geschieht mit dem Haus nach der Scheidung? 

Ein wesentliches Kriterium bei der Aufteilung der Vermögensgüter während der Scheidung ist die Frage, wie der Gegenstand oder die Immobilie der Eheleute finanziert worden ist. Hier muss zwischen der Finanzierung durch Errungenschaft und dem Eigengut eines des Ehegatten unterschieden werden. Sofern das Haus bereits vor der Heirat einem der Eheleute gehört hat, ist das Haus Eigengut des Ehegatten und nicht bei der Scheidung aufzuteilen. Allerdings kann dem Ehegatte nach der Scheidung trotz Alleineigentum kein Wohnrecht an der Immobilie zustehen. Dies ist meist der Fall, wenn die Immobilie vor der Scheidung die eheliche Familienliegenschaft war und die Ehegatten dort mit ihren Kinder gelebt haben. Meist wird dann an der Liegenschaft ein befristetes Wohnrecht solange begründet, bis die gemeinsamen Kinder ausziehen oder die Schule beenden.

Als Anwalt für Familienrecht berate ich Sie gerne bei der Übertragung der Liegenschaft im Rahmen der Scheidung.

Was ist bei der Scheidung mit Liegenschaft zu beachten

Da eine strittige Scheidung und der Streit um die gemeinsame Immobilie sehr viel Kosten verursachen kann, sollten sich die Eheleute aussergerichtlich gemeinsam und am besten mithilfe ihres Anwaltes für Familienrecht die folgenden Fragen beantworten.

Welcher Ehegatte darf nach der Trennung in der Liegenschaft wohnen bleiben?

Welcher Wert ist für die Ausgleichszahlung für die Liegenschaft im Rahmen der Scheidung anzusetzen?

Einigen sich die Ehegatten auf einen gemeinsamen Gutachter für die Begutachtung des Hauses?

Welcher Ehegatte erhält von der Bank die Übernahmebestätigung für die Hypothek?

Wie wurde die Liegenschaft erworben? Mit Mitteln der Errungenschaft, Hypothek, Vorsorgeguthaben oder Eigengut?

Soll nach der Scheidung ein Wohnrecht vorgemerkt werden? Wer hat darauf einen Anspruch?

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