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Das schweizerische Mietrecht

Die Anwälte unser Kanzlei sind spezialisiert im sämtlichen Fragestellungen bezüglich des Mietrechts. Wir beraten und vertreten Sie in allen Fragen des schweizerischen Mietrechts:

 

Unsere Rechtsanwälte sind erfahrene Experten im Mietrecht der Schweiz. Die Anwälte unserer Kanzlei beraten und vertreten Mieter und Vermieter  in allen mietrechtlichen Belangen.

Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht der Schweiz

  • Was ist der Unterschied zwischen der Miete, der Pacht und der Leihe?
  • Gibt es eine Formvorschrift bei Mietverträgen?
  • Was ist bei einem Mietvertrag alles zu beachten?
  • Welche Rechte und Pflichten haben Mieter bzw. Vermieter
  • Welche Funktion hat die Schlichtungsbehörde?
  • Wie sollte man bei mietrechtlichen Konflikten konkret vorgehen?
  • Wer muss Schäden oder Mängel an der Mietwohnung bezahlen?
  • Wie kann sich ein Mieter gegen die Kündigung der Mietwohnung wehren?

Im folgenden geben wir in einen kurzen Überblick über das Mietrecht der Schweiz:

Im Schweizer Mietrecht gibt es überaus viele privatrechtliche zwingende Bestimmungen. Trotzdem kann von dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ausgegangen werden. Im Obligationenrecht wurden einige zwingende Normen erlassen. Der Schutz des Mieters steht im Vordergrund dieser mietrechtlichen Normen.  Mieter bzw. Vermieter dürfen im Mietvertrag von diesen Bestimmungen keinesfalls abweichen! Mietverträge, welche dem Mietrecht widersprechen, sind nichtig, d.h. ungültig. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Mietvertrag unterzeichnet wurde oder nicht. Rechtliche ist ein Mietvertrag mündlich gültig. Die Rechtsanwälte unserer Mietrechtskanzlei empfehlen aber auf jeden Fall einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Gerne beraten und unterstützen wir Sie bei der Aufsetzung des Mietvertrages.

 

Der Mietvertrag

Aus dem Mietrecht geht hervor, dass Mietverträge zu den Verträgen der Gebrauchsüberlassung gehören. Eine Sache wird für eine vereinbarte Zeit und zu einem abgemachten Preis zum Gebrauch überlassen. Sobald der Vermieter einen Mietzins verlangt, handelt es sich um einen Mietvertrag. Die Leihe ist kostenlos, d.h. es wird kein Mietzins verlangt. Die Unterleihe ist mietrechtlich nicht erlaubt. Überlässt ein Verpächter einem Pächter eine Sache oder ein Recht zum Gebrauch, zur Bewirtschaftung oder zur Nutzung, dann spricht man von einem Pachtvertrag.

 

Im Alltag werden Mietverträge meist schriftlich abgeschlossen. In der Regel erhält ein Mietinteressent mit dem Zuschlag für die Wohnung auch den schriftichen Mietvertrag. Dieser wird in der Praxis meist mit einer Unterschrift abgeschlossen. Die allgemeinen Bestimmungen sind oftmals ein Mietvertragsbestandteil. Diese fallen, je nach Mietobjekt (Genossenschaftswohnung, Wohnung im Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus etc.), ganz verschieden aus.

 

Die Anwälte unserer Kanzlei in Zürich sind erfahren in sämtlichen mietrechtlichen Belangen, wir erklären Ihnen sowohl Ihre Rechte als auch Ihre Pflichten, welche aus dem Mietvertrag hervorgehen:

Es ist wesentlich, dass die mietvertraglichen Nebenbestimmungen, wie z.B die Benutzungsrechte der Waschküche, des Fahradraums, des Gartens usw. genau definiert sind. Ausserdem sollte der Mieter sich im Klaren sein, ob auch Nebenarbeiten, wie z.B. die Arbeit im Garten oder Treppenhausreinigung ein Bestandteil des Mietvertrages darstellen. Manche Mietverträge sind nicht jederzeit kündbar. Es kann sein, dass der Mieter eine Verpflichtung eingegangen ist, die Mietwohnung für einen Mindesmietdauer von z.B. drei bis fünf Jahren zu übernehmen. In dem Vertragsvermerk "frühestens kündbar" kann man diese Angaben finden. Oftmals wird eine Mietzinskaution, ein sogenanntes Mietzinsdepot von ein bis maximal drei Monatsmieten erhoben. Die Kaution dient als Absicherung für den Vermieter, sie wird in der Regel auf ein Sperrkonto einbezahlt. Bei allfälligen Schäden, welche nicht durch die Privathaftpflichtversicherung abegedeckt sind, kann die Kaution verwendet werden. Auch bei Mietausständen wird oft auf das Mietzinsdepot zurückgegriffen. Wird die Kaution nicht für die erwähnten Gelegenheiten verwendet, so bekommt der Mieter das Depot inklusive Zinsen nach dem Auszug aus der Wohnung zurück. 

 

Der befristete Mietvertrag

Der befristete Mietvertrag endet ohne Kündigung gemäss der vertraglich festgelegten, d.h. vereinbarten Mietdauer. Bei stillschweigender Fortsetzung des Vertragsverhältnisses gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet.

 

Die Pflichten des Vermieters

Die wichtigste Pflicht des Vermieters ist, dass dieser das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt in einem tauglichen Zustand übergeben muss. Des Weiteren muss der Vermieter die Mietsache in diesem Zustand erhalten. Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter das vorangegangene Übergabeprotokoll vorlegen. Auf Verlangen des Mieters muss er auch über den Mietzins des vorhergehenden Mieters Auskunft erteilen. Mängel, die der Mieter nicht verursacht hat, muss der Vermieter beseitigen. Allenfalls muss in einem solchen Fall der Mietzins entsprechend herabgesetzt oder eventuell auch Schadenersatz geleistet werden.

 

Die Pflichten Mieters

Die wichtigste Pflicht des Mieters ist, dass dieser den Mietzins fristgerecht bezahlt. Ausserdem ist der Mieter auch verpflichtet, allfällige Nebenkosten zu zahlen. Nebenkosten müssen jedoch nur vom Mieter bezahlt werden, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden; Beispiele von Nebenkosten sind: Heizung, Hauswartkosten, öffentliche Abgaben wie Wasser, Abwasser, Kehricht, Strom,... 

 

Der Mieter muss die Mietsache sorgfältig zu gebrauchen und ist verpflichtet auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mind. 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Mängel, die der Mieter nicht selber beseitigen kann, muss er dem Vermieter melden. Unterlässt er dies, haftet er für Schäden, die daraus entstehen. 

 

Im Mietvertrag sollten die folgende Regelungen festgelegt sein

  • Mietsache
  • Name des Vermieters bzw. des  Mieters
  • Beginn Mietverhältnis sowie das Datum des Mietantritts
  • Dauer Mietverhältnis
  • Höhe des Mietzins und genaue Aufstellung der Nebenkosten
  • Kündigungsfrist
  • Kündigungstermine
  • Wohnungsübergabe / Übernahmeprotokoll

Verweigerung der Untermiete

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Untermiete kann vom Vermieter in folgenden Fällen verweigert werden:

 

  • Die Bedingungen der Untermiete werden trotz Aufforderung des Vermieters vom Mieter nicht bekannt gegeben.
  • Der Hauptmieter erwirtschaftet durch das Untermietsverhältnis einen unredlichen, d.h. übermässigen  Gewinn.
  • Für den Vermieter entstehen durch die Untermiete grosse Nachteile.

Mängel während der Mietdauer

Es ist wichtig, dass man leichte Mängel von schweren Mängel unterscheidet. Leichte Mängel sind zum Beispiel eine defekte Glühbirne, ein tropfender Wasserhahn oder eine durchgebrannte Sicherung. Diese muss der Mieter selber, d.h. auf eigene Kosten beheben. Schwere Mängel sind z.B. ein undichtes Dach, ein Wasserrohrbruch, eine übermässige extreme Lärmbelastung durch eine Baustelle...

Der Mieter ist verpflichtet schwere Mängel umgehend zu melden, wenn er diese nicht meldet, muss er allenfalls für daraus entstehende Schäden haften. Sobald der Vermieter Kenntnis über solche schweren Mängel hat, muss er diese beheben lassen. Der Mieter kann dem Vermieter schriftlich androhen, dass er künftige Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird, so lange der Schaden nicht behoben ist.

 

Die Zahlung des Mietzinses

In der Regel zahlt der Mieter den Mietzins und die vereinbarten Nebenkosten am Ende jeden Monats, sofern kein anderer Zeitpunkt vereinbart wurde oder ortsüblich ist. Missbräuchliche Mietzinse liegen vor, wenn mit dem Mietobjekt ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn sie auf einem übersetzten Kaufpreis beruhen.

Eine missbräuchlicher Mietzins kann vorliegen,

  • wenn sich der Vermieter übermässig auf Kosten des Mieters bereichert.
  • wenn es keine Anpassung des Mietzinses trotz einer Senkung des Hypothekarzinssatz gegeben hat.

In dem oben geschilderten Fall sollte der Mieter die Hilfe eine professionellen Anwaltes für Mietrecht suchen. Wir helfen Ihnen eine schriftliche und begründete Anfechtung der Mietzinserhöhung aufzusetzen. Diese muss mit einer Frist von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde eigegeben werden.

 

Herabsetzungsbegehren des Mietzins

Unsere Anwälte unterstützen Sie bei der Ausarbeitung eines Herabsetzungsgesuches. Während der Mietdauer kann ein schriftliches Herabsetzungsgesuch eingereicht werden. Mietzinsen sind aber nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen oder wenn der Vermieter eine wertsteigernden Umbau oder Renovation getätigt hat. Auch wenn die Hypothekenzinsen erhöht worden sind, ist eine Mietzinserhöhung gerechtfertigt. Gerne Beraten wir Sie bei allen mietrechtlichen Fragen bezüglich des Mietzins.

 

Formvorschrift bei einer Mietzinserhöhung

Die Mietzinserhöhung muss vom Vermieter spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen. Ausserdem ist es zwingend, dass die Mietzinserhöhung  auf einem vom Kanton bewilligten Formular eingereicht wird. Die Erhöhung muss schriftlich begründet sein! Erfüllt die Ankündigung der Mietzinserhöhung diese Vorgaben nicht, ist diese ungültig und kann vom Mieter ignoriert werden.

 

Anfechtung von Mietzinserhöhungen

Mietzinserhöhungen können bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Für die Einreichung der Anfechtung gilt eine Frist von 30 Tagen. Unsere Anwälte reichen für Sie diese Anfechtung schriftlich bei der Schlichtungsbehörde ein. Bei Versäumnis dieser Frist, ist die Kündigung gültig. Erhält der Mieter Recht, d.h. die Anfechtung der Mietzinserhöhung war erfolgreich, dann darf der Vermieter dem Mieter in den folgenden drei Jahren nicht gekündigt werden. In diesem Fall gilt eine Sperrfrist für die Kündigung des Vermieters.

 

Fristen bei der Mietzinserhöhung

Bei einer Mietzinserhöhung muss der Vermieter eine wichtige Frist einhalten: Zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist muss die Mietzinserhöhung auf einem amtlichen Formular beim Mieter eintreffen. Zudem muss die Mietzinserhöhung schriftlich begründet werden. Keinesfalls darf der Vermieter in diesem Schreiben mit einer Kündigung drohen. Der Mieter kann die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit der Ankündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

 

Mietantritt

Bei Mietantritt kann der Mieter vom Vermieter das Rückgabeprotokoll und die Angabe des von seinem Mietvorgänger bezahlten Mietzinses verlangen. Die Aufnahme eines Rückgabeprotokolls wird gesetzlich nicht vorgeschrieben, d.h. der Vermieter kann darauf verzichten. Der Vorteil des Übernahmeprotokoll für den Vermieter ist die Sicherheit, dass der Mieter nicht von ihm verschuldete Schäden auf seinen Vormieter schiebt. In der Regel wird parallel zum Übernahmeprotokoll auch ein Rückgabeprotokoll erstellt. 

 

Mietkaution

Bei Mietantritt hat der Vermieter das Recht, vom Mieter ein Depot (Kaution) von maximal drei Monatsmieten zu verlangen. Diese Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter grössere Schäden an der Wohnung verursacht oder die Miete nicht bezahlt.Die Mietkaution muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein und muss auf einem speziellen Sparkonto / Depotkonto des Mieters hinterlegt werden. Dieses Konto wird i.d.R. nach Ende des Mietverhältnisses aufgelöst, d.h. der Mieter erhält dann sein Depot inklusive Zinsen zurück. Leitet der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses weder ein Schlichtungs- noch eine Betreibung ein, kann der Mieter die Rückerstattung der Kaution von der Bank verlangen.

 

Beendigung des Mietverhältnisses

Mieter bzw. Vermieter von Geschäfts- und Wohnräumen müssen schriftlich, d.h. mit eingeschriebenem Brief kündigen. Eine befristete Miete endet durch Zeitablauf auf den festgelegten Zeitpunkt.

 

 

Kündigungstermin

Der Kündigungstermin ist der Zeitpunkt, auf den der Mietvertrag beendigt wird.

 

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist  ist der Zeitraum zwischen der Mitteilung der Kündigung und der Beendigung des Vertragsverhältnisses. Am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist muss eine Kündigung spätestens im Besitz des Vermieters sein. Im folgenden finden Sie ein Übersicht über Kündigungsfristen mit Mietrecht:

  • bewegliche Sachen: drei Tage
  • möbliertes Zimmer: zwei Wochen
  • Wohnung: drei Monate
  • Geschäftsräume: sechs Monate

 

Der Schweizer Mieterschutz

Der Bund hat Vorschriften gegen Missbräuchliches Mietwesen erlassen. Dazu wurde der Mieterschutz erstellt. Dieser regelt den Schutz des Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen vom Vermieter. Kündigungen, welche missbräuchlich sind, können angefochten werden. In Härtefällen kann es sogar sein, dass Mietverhältnisse erstreckt werden.

 

Kündigungsschutz

Wann kann ein Wohnungsmietzins missbräuchlich sein?

  • Bereicherung des Vermieters auf Kosten des Mieters
  • Überwälzung eines übersetzten Kaufpreises der Liegenschaft auf den Mieter
  • Änderung des Berechnungssatzes (z.B. Hypothekarzinssenkung) ohne entsprechende Anpassung des Mietzinses

 

Kündigungsaufschub / Erstreckung des Mietverhältnisses

Ein Kündigungsaufschub ist möglich, wenn die Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Die maximale Erstreckungsdauer beträgt für Wohnungen vier Jahre und für Geschäftsräume sechs Jahre.

 

Anfechtung der Kündigung

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (wenn der Vermieter eine für den Mieter nachteillige Vertragsänderung oder eine Mietzinserhöhung durchsetzen will).